Nach Jahren der Unsicherheit am Immobilienmarkt zeichnet sich eine klare Trendwende ab. Die Phase rasanter Preissteigerungen wurde zunächst von einem harten Rückschlag abgelöst. Inflation, hohe Bauzinsen und Unsicherheiten rund um das Gebäudeenergiegesetz hatten den Markt stark belastet. Jetzt stabilisiert sich die Lage spürbar. Besonders Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser gewinnen 2024 wieder an Bedeutung.
Inhaltsverzeichnis:
- Michael Schick und der Bericht zum Zinshausmarkt
- Berlin, München und die Dominanz der A-Städte
- Private Investoren bestimmen den Markt
- Kai H. Warnecke und die Sicht von Haus und Grund
- Mietpreise und Kaufpreise im Vergleich
- Stabilität und Seitwärtsbewegung
- Neubau bleibt die Schwachstelle
Michael Schick und der Bericht zum Zinshausmarkt
Der Zinshausmarktbericht des Berliner Maklerhauses Michael Schick Immobilien zeigt, dass im Jahr 2024 insgesamt 11.102 Kaufverträge über Zinshäuser in den 50 größten Städten Deutschlands abgeschlossen wurden. Das entspricht einem Anstieg um 24 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Damit steigt die Zahl der Transaktionen erstmals wieder seit 2021.
Auch das Transaktionsvolumen legte zu. Mit 17,6 Milliarden Euro verzeichnet der Markt ein Plus von 38 Prozent. Grundlage dieser Zahlen sind die amtlichen Daten der kommunalen Gutachterausschüsse, die tatsächliche Käufe dokumentieren. Sie unterscheiden sich damit deutlich von den oft unverbindlichen Angebotspreisen der Immobilienportale.
Michael Schick, geschäftsführender Gesellschafter, betonte, dass Käufer und Verkäufer wieder auf gleicher Augenhöhe verhandeln. Nach seiner Einschätzung sei die Talsohle überwunden. Für Investoren bedeute das mehr Stabilität und Planbarkeit.
Berlin, München und die Dominanz der A-Städte
Die Verteilung der Transaktionen zeigt klare regionale Schwerpunkte. Knapp 25 Prozent aller Verkäufe entfielen 2024 auf Berlin. München kam auf rund 10 Prozent. Zusammen mit Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart bilden diese sieben A-Städte einen Marktanteil von 55 Prozent.
- In Berlin spielt die internationale Strahlkraft eine zentrale Rolle.
- München bleibt trotz hoher Quadratmeterpreise der teuerste Markt.
- Hamburg, Köln und Düsseldorf stabilisieren ihre Position als wichtige Standorte.
Für Berlin besonders interessant: Internationale Investoren kehren zurück. Nach Schätzungen entfallen etwa 15 Prozent der Käufer auf ausländische Investoren. Sie lassen sich von Mietregulierungen kaum abschrecken, da die Stadt im Vergleich zu Paris oder London bessere Wachstumschancen bietet.
Private Investoren bestimmen den Markt
Mehr als die Hälfte aller Mehrfamilienhäuser wechselten 2024 zwischen privaten Eigentümern. Über 50 Prozent der Verkäufe erfolgten von privaten Investoren an private Käufer. Diese Entwicklung gilt als Signal für einen robusten Markt, in dem Kapital lokal gebunden bleibt.
Drei Faktoren erklären diese Verschiebung:
- Ältere Eigentümer veräußern ihre Immobilien, um ihre Anlagen zu vereinfachen.
- Hohe Kosten für energetische Sanierungen schrecken viele Eigentümer ab.
- Banken vergeben Kredite an ältere Kunden zurückhaltender, was den Verkauf begünstigt.
Jüngere Anleger nutzen dagegen den Kauf von Mehrfamilienhäusern als private Altersvorsorge. Viele sind bereit, in energetische Sanierungen und den Umbau hin zu klimafreundlichen Gebäuden zu investieren.
Kai H. Warnecke und die Sicht von Haus und Grund
Der Eigentümerverband Haus und Grund betrachtet die Entwicklung kritisch. Präsident Kai H. Warnecke lobt zwar die Belebung, warnt jedoch vor strukturellen Problemen. Er forderte deutliche Entlastungen bei Steuern und Energiekosten, damit Wohneigentum breiter zugänglich wird.
Die zentralen Forderungen des Verbandes lauten:
- Senkung der Grunderwerbsteuer
- Entlastungen bei der Grundsteuer
- Reduzierung der Energiekosten
- stärkere Anreize für Privatpersonen, Wohnraum zu vermieten
Laut Warnecke sei das aktuelle Mietrecht zu stark von Misstrauen gegenüber Vermietern geprägt. Ohne Korrekturen bleibe Wohneigentum für viele Haushalte unerreichbar.
Mietpreise und Kaufpreise im Vergleich
Die Zahlen des Marktberichts zeigen steigende Mieten. Im Bestand erhöhten sie sich um 3,5 Prozent, im Neubau um 3,9 Prozent. Diese Werte liegen über der Inflationsrate, bleiben aber im Vergleich zu früheren Jahren moderat. Wilde Spekulationen mit Mieten gibt es nicht mehr.
Besonders deutlich wird die Preisentwicklung bei den Käufen:
| Stadt | Durchschnittspreis pro m² Bestand | Durchschnittspreis pro m² Neubau |
|---|---|---|
| München | 5.800 € | 9.650 € |
| Berlin | ca. 4.500 € | ca. 7.200 € |
| Rostock | 5.155 € | ca. 8.000 € |
München bleibt mit Abstand die teuerste Stadt. In Berlin dagegen wirkt die internationale Nachfrage als Preistreiber, obwohl die Mieten reguliert sind. Rostock zeigt überraschend hohe Werte, vor allem in Küstennähe.
Stabilität und Seitwärtsbewegung
Der Markt befindet sich nach Einschätzung von Experten in einer stabilen Phase. Es gibt keine extremen Ausschläge mehr nach oben oder unten. Käufer und Verkäufer können Entscheidungen bewusster treffen.
- 2021: stark steigende Preise
- 2022–2023: scharfe Korrektur durch Inflation und Zinsen
- 2024: Stabilisierung auf mittlerem Niveau
Für Investoren bedeutet das Sicherheit. Die Zeit der Schnäppchenkäufe wie 2023 ist vorbei. Gleichzeitig müssen Verkäufer keine drastischen Preisnachlässe mehr hinnehmen.
Neubau bleibt die Schwachstelle
Eine nachhaltige Erholung des gesamten Wohnungsmarktes ist nicht in Sicht. Der Neubau stagniert. Es fehlen Baugenehmigungen und Projekte, die den Bedarf decken könnten. Die Folge: Das Angebot bleibt knapp, die Nachfrage hoch.
Kurzfristig und mittelfristig ist daher nicht mit sinkenden Preisen zu rechnen. Auch die Mieten werden weiter steigen, wenn auch langsamer. Gerade in Großstädten wie Berlin oder München bleibt die Konkurrenz um Wohnraum stark.
Der Markt für Mehrfamilienhäuser in Deutschland zeigt sich 2024 dynamisch und stabil. Die Verkäufe ziehen an, Investoren kehren zurück, und die Preise haben sich auf einem konstanten Niveau eingependelt. Mit rund 3,5 Millionen Mehrfamilienhäusern und 23,5 Millionen Wohnungen bundesweit bleibt dieser Markt ein entscheidender Faktor für die Wohnraumentwicklung.
Für Käufer bedeutet das neue Chancen, allerdings ohne die extrem günstigen Konditionen vergangener Jahre. Verkäufer wiederum können zu realistischen Preisen verhandeln. Die Zukunft hängt stark vom Neubau, der Energiepolitik und steuerlichen Rahmenbedingungen ab.
Quelle: Berliner Morgenpost